분야별정보

추진절차

주택재건축사업 추진절차

사업
준비
단계
(1단계)
  1. 기본계획수립
    (서울특별시)
    • 14일 이상 주민 공람 및 지방의회 의견청취
    • 서울특별시 도시계획위원회 심의
  2. 안전진단
    (공동주택의 경우)
    • 안전진단 실시여부 결정 및 진단기관 지정
    • 진단결과 및 지역여건등 감안 재건축여부 결정
  3. 정비계획수립(구역지정)
    (구청장 입안→서울시장 지정)
    • 주민설명회, 30일 이상 주민공람 및 구의회 의견청취구도시계획위원회 자문서울특별시 도시계획위원회 심의
사업
시행
단계
(2단계)
  1. 조합설립추진위원회 승인
    (토지등소유자→구청장)
    • 위원장을 포함한 5인 이상 위원 및 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수 동의

      토지등소유자 : 건물 및 그 부속토지의 소유자

  2. 조합설립인가
    (시행자→구청장)
    • 공동주택의 각 동별 구분소유자2/3이상 및 토지면적1/2이상의 토지소유자의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 3/4이상 및 토지면적2/3이상의 토지소유자의 동의
    • 조합정관, 동의서, 창립총회 회의록 등 첨부
  3. 시공자 선정
    • 조합설립인가 후 조합총회(경쟁입찰 방법)
  4. 사업시행인가
    (시행자→구청장)
    • 건축위원회 심의
    • 총회개최 및 조합원 과반수 동의
    • 14일 이상 공람
관리
처분
단계
(3단계)
  1. 관리처분계획 인가
    (시행자 →구청장)
    • 사업시행인가 고시 후 60일이내 분양공고
    • 30일 이상 공람을 거쳐 인가신청
  2. 감리자지정 착공신고 및 일반분양
    • 감리자 지정(구청) 착공신고 시 시공보증서 제출
  3. 준 공 인 가
    (시행자 →구청장)
    • 준공인가고시 후 확정측량 및 토지 분할
    • 대지 및 건축물의 소유권 이전에 대한 이전고시(구청)
사업
완료
단계
(4단계)
  1. 청산 및 관련자료 인계
    (시행자→구청장)
    • 청산 관계서류
    • 등기신청 관계서류
    • 회계감사 관계서류

제1단계(사업준비 단계)

재건축 기본계획

기본계획이란?

한 도시의 정비사업에 대한 기본방향과 원칙을 제시하며, 장기적인 도시의 발전방향을 유도하고 도시 전체의 조화와 균형개발에 기여하기 위한 목적으로 각 시·도에서 수립하는 계획으로 국토계획법의 도시기본계획과 연계된 도심 및 주택재정비에 대한 종합계획으로 도시기본계획 등 상위계획의 이념과 내용이 도시 및 주거환경 정비법에 의한 정비사업을 통해 실현될 수 있도록 도시정비의 미래상과 목표를 설정하고 실천전략을 구체적으로 제시하게 됨.

기본계획의 지위와 성격

  • 도시기본계획의 하위계획으로 도시기본계획상의 토지이용계획과 부문별 계획 중 도시.주거환경의 정비에 관한 내용을 반영하며, 기본계획의 내용은 도시관리계획 등 하위계획 및 관련 토지이용계획에 반영되어야 한다.
  • 특별시.광역시.시 단위로 수립(서울시는 2006년 3월 고시)
  • 정비구역 및 정비계획의 상위계획으로 유형별 정비구역 지정대상과 정비방향을 설정하고, 정비기반시설 기준, 개발밀도 기준, 정비방법 등 정비사업의 기본원칙 및 개발지침을 제시한다.

기준년도 및 목표연도

  • 계획의 기준년도는 계획의 수립에 착수하여 인구현황 등 기초조사를 시작하는 시점으로 하고, 목표연도는 기준년도로부터 10년을 기준으로 한다. 다만 법 시행(2003.7.1)후 최초로 수립하는 기본계획의 목표연도는 2010년으로 한다.
  • 기본계획은 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 반영

    서울특별시 재건축 기본계획구역(재건축 예정구역)

정비계획

정비계획이란?

구청장이 기본계획에 적합한 범위안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 정비구역 지정요건에 해당하는 구역에 대하여 정비사업의 명칭, 정비구역 및 그 면적, 도시계획시설의 설치에 관한 계획, 공동이용시설 설치계획, 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이·층수 및 연면적에 관한 계획, 정비사업시행 예정시기, 재건축임대주택에 관한 사항 등이 포함된 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역의 지정을 신청하는 것

정비계획(구역) 수립절차
정비계획(구역) 수립절차 - 자세한 절차는 아래 내용 참고

제2단계(사업진행 단계)

추진위원회

추진위원회 - 자세한 절차는 아래 내용 참고
추진위원회 승인신청

정비구역지정 고시(정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 경우에는 안전진단에 따른 주택재건축사업의 시행결정)후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수의 승인을 얻어야 한다. (법 제13조 제2항)

승인신청 서류 (시행규칙 제6조)
  • 조합설립추진위원회승인신청서
  • 토지등소유자의 명부 및 동의서
  • 위원장 및 위원의 주소 및 성명
  • 위원선정을 증빙하는 서류, 운영규정 및 그 동의서

조합설립인가

  1. 정관작성
    추진위원회
  2. 토지등소유자 동의
    전체구분소유자 3/4 이상 및 토지면적 2/3 이상 토지소유자 동의
  3. 조합창립총회
    추진위원회
  4. 조합설립인가 신청
    추진위원회 → 시장,군수,구청장
  5. 조합설립인가
    시장,군수,구청장
  6. 조합설립인가
    조합 (인가일로부터 30일내)
조합설립인가 신청서 및 첨부서류

주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다(주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 함)

사업시행인가

사업시행인가의 개념 및 의의

정비사업은 도시의 건전한 발전과 공공복리증진에 기여함을 목적으로 하는 도시계획사업으로 시행자의 지정을 받은 자는 일정한 요건을 갖추어 행정청의 사업시행인가를 받아야 하고 관리 · 감독을 받게 되며, 시행인가를 받은 자는 당해 정비사업을 시행할 수 있는 권리 취득 및 정비사업의 시행을 위한 범위 내에서 일정한 사항에 관하여 권한을 행사할 수 있는 행정주체로서의 지위를 갖게 됨

시행인가의 절차
추진위원회 - 자세한 절차는 아래 내용 참고
사업시행인가 전에 받아야 할 심의
건축 심의
  • 관련 근거건축법 제4조 (조례 제5조)
  • 심의 대상
    • 시 건축위원회 심의대상
      • 연면적의 합계가 100,000㎡이상이거나 21층 이상인 건축물.
      • 16층 이상의 건축물로서 300세대·실 이상인 공동주택과 오피스텔
    • 구 건축위원회 심의대상
      • 분양대상 건축물로서 시 건축위원회 심의대상이 아닌 나머지 건축물.
      • 연면적의 합계가 3,000㎡ 이상 100,000㎡미만의 건축물에 한하며, 공동주택·오피스텔의 경우에는 20세대·실 이상의 건축물
  • 심의사항건축계획, 조경계획, 토지굴착계획, 색채계획 등
  • 심의절차
    1. 건축계획 심의신청
      사업주체
    2. 건축계획 심의의뢰
      구청
    3. 건축심의 및 통보
      서울시
    4. 건축계획심의결과 통보
      구청
    5. 사업시행인가 신청
      사업주체
교통영향 평가 심의
  • 관련 근거환경.교통.재해등에관한영향평가법 제4조, 시행령제3조
  • 심의 대상사업부지 면적 100,000㎡ 이상 또는 건축연면적 60,000㎡이상
  • 심의 절차
    1. 교통영향평가서 작성
    2. 심의 신청
    3. 관련부서 협의
    4. 검토
    5. 심의 상정
    6. 심의
문화재 심의
  • 관련근거문화재보호법제74조
  • 심의대상국가지정 문화재보호구역 100m이내, 지정문화재 등은 보호구역으로부터 50m이내

제3단계(관리처분 및 사업완료 단계)

관리처분계획

관리처분계획이란?
  • 정비사업구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 소유권이외의 권리(지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등)를 정비사업으로 조성된 대지와 축조된 건축시설에 대한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계
  • 또한 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득, 청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 정비기반시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축시설의 처분에 관한 일련의 계획으로 볼 수 있
관리처분계획인가 신청을 위한 제출서류 (시행규칙 제11조)
  • 관리처분계획인가(변경.중지.폐지인가)신청서(시행규칙 별지 제7호서식)
  • 관리처분계획서
  • 총회의결서 사본
  • 분양신청서(권리신고사항 포함) 사본
  • 기타 관리처분계획 내용을 증빙하는 서류
관리처분계획 내용
분양공고
  • 일시사업시행인가(재건축은 시공사와 계약체결일)고시일로부터 60일 이내
  • 방법토지등소유자에게 통지 및 해당지역에 발간되는 일간신문에 공고
  • 기간통지한 날부터 30일 이상 60일 이내.
분양신청
  • 기간통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내
  • 방법분양신청서에 소유권의 내역을 명기하여 신청하고, 우편으로 분양신청 시 분양기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 함
  • 분양신청 등을 하지 아니한 자 등에 대한 조치
    • 대상
      • 분양신청을 하지 아니한 자
      • 분양신청을 철회한 자
      • 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
    • 조치
      • 대상에 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지 · 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금청산
      • 현금 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정
      • 구청장이 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의 가능

이주, 철거 및 착공

이주
  • 이주는 도시 및 주거환경 정비법에 구체적으로 언급되어 있지는 않지만 시공사와의 공사계약서상에 이주기간을 언급하고 있어 이주 기간내에 이주가 완료되지 않을 경우 추가부담금의 빌미가 될 수 있어 이주기간을 산정할 때에 조합내의 상황을 잘 파악하는 등 각별한 주의를 기울여야 하고
  • 사업시행인가후 관리처분계획 인가전에 분양신청 기간내에 이주비 대여를 위해 서류 작성을 하게 되며 이 기간 중 이주계획서를 제출하고 실제 이주를 하고자 하는 건물에 대한 확인서류를 제출함으로써 이주가 이루어지게 됨
미이주자 및 세입자 처리문제
  • 미이주자 처리문제
    • 미이주자는 정비사업에 동의하여 조합원으로 가입하고도 정비사업 추진과정에서 조합에 대한 불만 등을 이유로 발생한다. 이럴 경우 미이주 조합원이 조합원 전체에 미치는 경제적, 시간적 손실을 법적인 소송을 하는 경우가 있으며 건물의 명도소송, 처분금지가처분, 점유이전금지가처분, 손해배상청구소송, 매도청구소송 토지등의 수용 등이 이에 해당됨
  • 세입자 이주계획
    • 재건축의 경우 건물 소유자와 세입자간의 협의에 의하여 자율적으로 이주 대책을 수립한 후 사업시행인가를 신청하여야 하고 조합설립인가 이후에 체결되는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없게 되며, 또한 사업의 시행으로 인해 전세권, 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때 그 권리자는 계약을 해지할 수 있음.
철거

건축물을 철거하고자 하는 경우 철거예정일 7일 전까지 건축물철거.멸실 신고서를 구청장에게 제출하여야 하며 이때 조합원의 이주 후 조합이 일괄 위임받아 처리

착공

관리처분계획 인가 이후 조합원의 권리가 확정되면 사업시행인가시 부여된 착공전 조건 이행여부 확인 후 시공보증서를 포함한 주택법 시행규칙 제12조의 규정에 의한 감리계획서 및 감리의견서, 국토해양부장관이 정하여 고시하는 도서 등을 첨부하여 제출

준공인가

준공인가란?

사업시행인가를 받아 건축한 건물이 인가내용대로 이행되어 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 준공인가증을 교부함으로써 건물을 사용ㆍ수익할 수 있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분

준공인가 전 사전조치
입주전 합동점검
  • 목적입주예정자가 입주할 아파트의 내부마감상태와 조경 및 공동시설 등을 점검하여 미시공된 내용이나 하자부분에 대하여 입주전에 사업주체에게 보수를 요구하는 등 부실시공을 방지하기 위함
  • 시기준공인가 신청 전
  • 방법입주자의 분양세대별 현장확인
  • 대상바닥, 벽체, 천장 마감상태, 도장상태, 배수상태, 타일타락 등
미술장식품 설치심의
  • 관련조항문화예술진흥법 제9조, 동법시행령 제24조
  • 심의대상연면적 10,000㎡ 이상 건축물
  • 설치조건건축비용의 1/100이하에 해당하는 금액 내에서 회화, 조각 등 조형예술물 또는 벽화, 분수대 등의 환경조형물 설치

사업완료 조치

사업완료의 체계
  • 절차의 완료 조치확정측량 및 토지분할, 분양처분 등
  • 완료에 따른 조치공공시설의 귀속, 분양시설의 소유권 취득, 소유권 이외의 권리의 이행설정 등 분양처분의 효력, 청산금의 결정 및 징수 및 지급, 등기의 신청과 조합의 해산, 조합의 해산과 관계서류의 이관 등

조치내용

분양처분

분양처분을 하고자 할 때에는 관리처분계획내용을 분양받을 자에게 통지하고 토지 또는 건축물의 소유권을 이전

이전고시

정비사업으로 조성된 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 행정처분으로 이전고시를 통해 조합원에 분양되는 건축물 및 대지는 조합원 앞으로 직접 보존등기 됨

청산금의 징수와 지급

시행자는 관리처분계획에 의하여 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때에는 이전고시 후 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급

공공시설의 귀속 및 무상양여

시행자는 그에게 양도되거나 관리청에 귀속 될 공공시설에 관하여 정비사업이 완료되기 전에 그 시설의 종류와 토지의 세목을 관리청에 통지하고 정비사업이 완료되어 준공검사가 끝나면 관리청에 사업완료 통지를 하여야 함

등기와 조합의 해산
  • 지적이동시행자는 조합원을 대리하여 정비사업으로 인한 토지의 변동 등에 관한 신고 또는 신청 등의 업무를 행사하며, 대지 및 건축시설 등에 관한 등기를 신청
  • 등기절차시행자는 이전고시가 있은 때에는 지체없이 대지 및 건축시설에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 하며, 이전고시가 있은 날부터 등기가 있을 때까지 저당권 등의 다른 등기를 하지 못함
  • 조합해산시행자가 등기절차를 이행한 때에는 지체없이 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의하여야 함
관계서류의 이관

행정청 또는 공사 외의 시행자는 정비사업의 이전고시일로부터 3월 또는 정비사업의 폐지일로부터 2월 이내에 관련서류를 관할 구청장에게 인계

회계감사

회계감사 시기
  • 추진위원회에서 조합으로 인계되기 전 7일 이내
  • 사업시행인가의 고시일부터 20일 이내
  • 준공인가의 신청일부터 7일 이내

감사결과는 회계감사가 종료된 날부터 15일 이내에 구청장에게 보고하고 이를 당해 조합에 보고하여 조합원이 공람할 수 있도록 하여야 함.